離婚の際には、共同で購入したマンションの売却をおすすめします。
マンションを売却することで、住宅ローンの返済や財産分与に関するトラブルを回避することができます。
また、売却した現金は、離婚後の生活費や新たな住まいの購入資金として活用することができます。
マンションの売却方法は、不動産会社に依頼する方法が一般的です。
不動産会社は、市場価値を査定し、適切な価格で売却するための交渉や手続きを行ってくれます。
売却にかかる手数料や費用は、契約時に明確にすることが重要です。
離婚時のマンション売却に関するトラブル事例としては、買主との価格交渉や売買契約の内容に関する細かな問題が挙げられます。
したがって、売却の際には、細心の注意を払い、法的なアドバイスを受けることが重要です。
特に、離婚による人間関係の悪化を避けるためにも、専門家の助言を受けることが勧められます。
以上の点を踏まえると、離婚時にはマンションの売却を検討することが賢明です。
売却により、トラブルのリスクを軽減し、現金化した資金を新たな始まりに役立てることができます。
しかし、売却に際しては専門家のアドバイスを受けることが重要であり、慎重に行動する必要があります。
離婚時にマンションを売却するべき？
離婚の際に、現在お住まいのマンションの処理方法には悩ましい問題が存在します。
一般的に考えられる選択肢は、まずは「マンションを売却する」ということです。
この場合、引っ越しをする必要がありますし、生活環境も大きく変わることになりますので、住み続けたいという気持ちを持つ方も多いでしょう。
実際、マンションに住み続ける選択をすると、生活環境の変化に伴って起こるストレスを軽減することができたり、引っ越しに伴う経済的負担を抑えることができるというメリットがあります。
しかし、結論として、離婚の際にはマンションを売却して現金化し、財産分与をすることをおすすめします。
なぜなら、マンションを保持し続けると、住宅ローンの支払いや財産分与に関してトラブルが生じる可能性が高まるからです。
今回は、マンションを売却しない場合に注意すべき点や、売却の方法や手続きについて詳しくご案内いたします。
売却しなかったらどうなる？
離婚時には、通常は共同で所有しているマンションを売却することが推奨されます。
しかし、もしマンションを売却しないと決めた場合、いくつかの注意点があります。
後で売却したくなっても売却しづらくなる
もしマンションが夫婦の共有名義不動産だった場合、売却をするためには共有名義の全員が承認しなければなりません。
共有名義とは、複数の人が不動産の所有権を持っていることを意味します。
したがって、共有名義の不動産を売ったり、抵当権を設定したりする場合には、全ての共有名義人の同意が必要です。
つまり、後で売却したいと思っても、元配偶者の承認を得られないかもしれず、連絡が取れない場合には売却ができなくなる可能性があるわけです。
また、離婚後に共有名義人の元配偶者が亡くなった場合、その不動産の共有持分は亡くなった方の遺族が相続することになります。
このように、相続によって共有名義人の数が増えると、全員の承認を得ることがますます困難になるでしょう。
住宅ローンの返済でトラブルが起きやすい
住宅ローンの場合、夫婦が一緒に住んでいる場合でも、残債の支払いは必ずしも折半する必要はありません。
なぜなら、住宅ローンの支払い義務は、ひとりの人が名義人であり、その変わりは離婚しても変わらないからです。
つまり、具体的にどの割合でローンを負担するかは、夫婦の合意によって定められます。
特に、もし名義人でない方が引き続き家に住み続ける場合は、支払い手続きが複雑になり、トラブルの可能性も高くなります。
もしかすると、この場合に「名義人を変えよう」と考える人もいるかもしれませんが、実際のところ住宅ローンの名義人変更は非常に難しいです。
夫婦が一緒にローンを組む際の名義人のパターンには、①片方だけが名義人、②片方が名義人でもう片方が連帯保証人、③夫婦の共有名義でローンを組むという3つがありますが、どのパターンでも名義人や連帯保証人を変更することは現実的な選択肢ではありません。
また、離婚後も2人でローンの返済を続ける場合、元配偶者が返済を滞納しても気づきにくく、ある日突然多額の請求が来る可能性もあります。
住宅ローンに関する問題は非常に複雑でトラブルが起きやすいため、離婚時には金融機関に相談してローン契約の内容について確認することをおすすめします。
財産分与が複雑になる
離婚時の財産分与では、通常は資産を50％ずつ折半することが一般的です。
不動産の一つであるマンションも、財産分与の対象となりますが、当然ながらマンションそのものを分けることは不可能です。
この場合、一人がマンションに住み続け、もう一人にはマンションの半分の価値に相当する金額を現金で支払う方法が一般的とされています。
ただし、もしマンションに住んでいる方が住宅ローンの残債を抱えている場合は、その残債も考慮に入れながら財産分与を行う必要があり、手続きは非常に複雑になる可能性があります。
一方、マンションを売却すれば現金化することができますので、マンション自体を売却しない場合と比較して、財産分与の手続きが簡単になると言えるでしょう。
マンションを売却することで、得られる現金を元に資産を分け合うことができますから、マンションの売却を検討することも一つの選択肢となり得ます。
ただし、売却にも手続きが必要であり、売却時の手数料や税金などを考慮する必要があることに留意してください。
離婚時にマンションを売却する際の流れ
離婚時にマンションを売却する際は、どのような流れになるのでしょうか。
マンションの名義人を確認する
マンションの売却時には、まず、夫婦の間で不動産の所有者がどちらであるかを確認する必要があります。
通常、収入の多い方の名義で所有されていることが一般的ですが、共有名義となっている場合もあります。
不動産の所有者は、登記簿謄本を取得することで確認することができます。
登記簿謄本は、法務局へ直接行って取得するか、郵送やオンラインでの申請も可能です。
マンションの価値を査定する
マンションの現在の価値を把握するには、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産の価値は変動するため、購入時の価格よりも高くなることもあります。
財産分与を行う場合、現在の価値をもとに財産を分け合う必要がありますので、正確な価値把握が重要です。
査定を依頼する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
なぜなら、査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の会社の査定を比較することで、より正確な査定価格を得ることができるからです。
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住宅ローンの契約名義人と残債を確認する
住宅ローンの未返済残高が存在する場合は、まず住宅ローン契約者の名前と残高を確認しましょう。
それに加えて、担保となる不動産の名義人と住宅ローン契約者が一致しない場合もあることに留意しましょう。
具体的な住宅ローン契約の詳細は、貸金業者に連絡して問い合わせを行うことで確認できます。
住宅ローン契約の内容や未返済残高によって、財産分与の結果が変わることがあるため、あらかじめこれらを把握しておくことが非常に重要です。
売却方法について話し合う
マンションの査定額と住宅ローンの残債を比べて、どちらが大きいかを確認しましょう。
もしマンションの査定額の方が住宅ローンの残債よりも少ない場合、それはアンダーローンと呼ばれます。
逆に、マンションの査定額が住宅ローンの残債よりも多い場合、それはオーバーローンと呼ばれます。
アンダーローンかオーバーローンかによって、売却方法は異なってきますので、正確な売却方法を知っておくことで、効率的な交渉が可能になります。
詳しい内容については後で説明します。
次に、アンダーローンとオーバーローンの場合にそれぞれ適した売却方法をご説明します。
住宅ローン残債がない場合の売却方法
住宅ローンの残債がないマンションを売却する場合、主に2つの方法があります。
「不動産仲介」と「不動産買取」です。
不動産仲介は、不動産会社を通じて売却を行う方法で、売却価格は市場価格に基づいて決定されます。
不動産会社に仲介してもらう
不動産を売却する際には、一般的な方法として不動産会社に売却を依頼し、購入希望者との仲介をしてもらいます。
この方法では、不動産会社が市場相場に近い価格で売却を進めてくれるため、売却額も満足できる可能性が高くなります。
また、売却額によっては財産分与の取り分も増えることが期待できます。
ただし、売主としては注意点もあります。
仲介をしてもらうためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
これによって、不動産会社は売却活動を進めることが可能になりますが、買主が見つかるまでには時間がかかる可能性もあります。
ですので、売主は長期的な視点での売却計画を立てる必要があります。
具体的には、不動産会社に売却を依頼する際には、まず媒介契約を結びます。
この契約には、売却の期間や価格、手数料などが含まれます。
不動産会社はこの契約に基づいて売却活動を進め、購入希望者を見つけるために内覧や説明会を実施します。
これによって、売却に向けた交渉や契約の手続きが進められるのです。
売主には時間だけでなく手間もかかることを覚えておく必要があります。
内覧を実施するためには、売主自身や不動産会社の担当者が現地に立ち会う必要があります。
また、売却に関する書類の作成や手続きも多くなる場合があります。
ですので、売主は不動産会社との連携を密にし、売却活動を円滑に進めていく必要があります。
不動産会社に買取してもらう
マンションを早く売却して現金化したい場合、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。
この方法では、買主を見つけるためにかかる時間や手間、不動産会社に支払う仲介手数料が不要です。
ただし、売却価格が市場価格よりも低くなる可能性があるため、注意が必要です。
通常、不動産会社の買取価格は、仲介手数料を支払って売却した場合の売却価格の約7〜8割程度になります。
また、マンションの売却は離婚後でも可能です。
売却するか、金銭的な負担を少なくすることを優先するかを考慮し、マンションを売却するタイミングを検討すると良いでしょう。
どちらの方法を選んでも、実際に売却できる価格は物件の状態や不動産会社の力量によって異なります。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
複数社の査定結果を比較することで、より高い価格で売却することができます。
一括査定サイトを利用すると便利です。
住宅ローン残債がある場合はどうする？
前に述べたように、住宅ローンの残高がある場合、マンションを売却する際にはアンダーローンとオーバーローンの2つの状態が考えられます。
アンダーローンの場合
もしマンションを売却した際に、ローンの残高が売却額よりも少なかった場合、売却益を使ってローンを一括返済することができます。
このような状況はアンダーローンと呼ばれており、実質的にはローンの残債がない状態と同じように売却を行うことができます。
つまり、ローンの返済に関する特別な手続きや制約はありません。
売却益を手に入れることで、ローンを完全に返済することができます。
オーバーローンの場合
マンションの売却額がローン残高よりも少ない場合、売却後も残債が残ってしまいます。
このようなオーバーローンの状態では、通常の売却方法は利用できません（自己資金で一括返済できる場合を除く）。
オーバーローンの場合、以下の4つの方法が考えられます。
1. 夫婦の自己資金で住宅ローンの残債を支払い、マンションを売却する。
2. 任意売却を行い、売却代金で住宅ローンを完済する。
3. 住宅ローンの名義人が家に住み続けながらローンの支払いを続け、完済する。
4. 住宅ローンの名義人ではない人が家を引き継ぎ、ローンを払い続けるが、ローンは家を出た名義人が完済するまで続ける。
売却をする場合は、上記の方法のうち、1番目か2番目の方法を取ります。
夫婦で住宅ローン返済のための現金を用意し、ローンを完済する方法か、任意売却を行って住宅ローンを完済する方法です。
任意売却は、住宅ローンを借りている金融機関の同意を得て、住宅ローンが残っている状態で不動産を売却することを指します。
任意売却のメリットは、売却条件に自分の希望を反映できたり、競売と比較して高い売却金額で売れる可能性があることです。
ただし、任意売却を行うと、住宅ローンの滞納が原因でブラックリストに登録される可能性もあるため、注意が必要です。
一方、3番目と4番目の方法はマンションを売却せずにローンを返済していく方法です。
住宅ローンの名義人または他の人がマンションに住み続けながら、住宅ローンの名義人が完済するまで支払いを続けます。
そして、マンションの売却は、住宅ローンを完済してから行います。
もし、住宅ローン残債がある状態で離婚などの理由でマンションを売却する必要が出てきた場合は、自分たちに合った方法を選び、住宅ローンの完済をしていくことをおすすめします。
離婚時にマンションを売却する際のトラブル事例
ここまでは、離婚時にマンションを売却する方法について詳しく説明しましたが、実際の売却に際して注意が必要な点がいくつかあります。
この機会に代表的なトラブル事例を知っておき、売却プロセスを円滑に進めることができるようにしましょう。
単独名義のマンションを勝手に売却される
マンションが単独名義の場合、配偶者の同意がなくても売却が可能です。
しかし、別居している間に勝手にマンションが売却される可能性があります。
一度売却されてしまうと、取り戻すことは非常に困難です。
結婚後に購入したマンションの場合、配偶者は売却代金の半分を受け取る権利があります。
しかし、売却方法や売却額に関して合意がないまま勝手に売却されると、トラブルの元になる可能性があります。
こうした勝手な売却を防ぐ方法として、「処分禁止の仮処分」というものがあります。
これは、裁判所に申し立てて裁判所が認めることで、単独名義であっても不動産を勝手に売却することを阻止することが可能です。
売却方法や価格で意見が分かれる
マンションを売却する際には、いくつかの方法があります。
不動産仲介や不動産買取、任意売却などがありますが、どの方法を選ぶかで夫婦の意見が一致しないこともあります。
売却方法を選ぶ際には、重視する点が異なります。
例えば、現金化を早く行いたいのか、売却価格を高くしたいのかによって、最適な方法が変わってきます。
そこで、売却方法を決める前に、不動産一括査定サイトを利用して、売却価格の目安を把握しましょう。
さらに、どれくらいの期間を要するかも考慮に入れて、夫婦で話し合いを進めることをおすすめします。
価格や期間をしっかりと把握することで、お互いに納得のいく結論に至る可能性が高まります。
もし、夫婦間で意見がまとまらない場合は、弁護士を交えて話し合うことも検討してください。
弁護士の助言やアドバイスを受けながら、問題を解決する手伝いをしてもらうことができます。
それでも解決策が見つからない場合は、最終手段として離婚調停を申し立てることも考えられます。
調停で合意された内容は、判決と同様の効力を持ちますので、離婚トラブルの解決に役立つ方法です。
ただし、離婚調停は最後の手段となるため、できる限り話し合いで問題を解決することを心掛けましょう。
財産分与の期限を過ぎてしまう
離婚後、財産分与の手続きは2年以内に行わなければなりません。
期限を過ぎると、家庭裁判所に申し立てることはできません。
ですから、財産分与の内容に満足していなくても、相手方が応じなければ請求できません。
もし不動産の売却など、時間のかかる手続きが必要な場合、特に期限を厳守する必要があります。
財産の価値を正確に評価し、できるだけ早く手続きを進めることが重要です。
離婚でマンションを売る際にかかる諸費用
マンションを売る際には、様々な費用がかかります。
まず、不動産会社に仲介手数料として一定の金額が発生します。
また、売買契約書を作成するために、司法書士や弁護士の費用も必要です。
さらに、不動産取得税や固定資産税も売却時に支払わなければなりません。
また、マンションの管理費や修繕積立金も売却時に清算されます。
仲介手数料
マンションを不動産仲介会社を通じて売却する際には、不動産会社に支払う手数料が発生します。
この手数料は「仲介手数料」と呼ばれ、法律で上限額が定められています。
一般的な計算方法は次のとおりです。
「売却額×3％」に加えて、「6万円」および「消費税」が仲介手数料の目安となります。
仲介手数料は、一括または分割して支払う方法があります。
一つは、売買契約時と引渡し時に半額ずつ支払う方法です。
もう一つは、不動産の引渡し時に全額支払う方法です。
どちらの方法を選ぶかは、契約時に合意した条件により決まります。
印紙税
マンションを売買する際、売主と買主は売買契約書に印紙を貼り付ける必要があります。
この印紙には税金が含まれており、マンションの売却額によって金額が異なります。
具体的には、売却額が500万円以上1億円以下の場合、印紙代として5000円から3万円が必要となります。
また、売主と買主はそれぞれ1通ずつ売買契約書を作成するため、売主と買主はそれぞれの書類に必要な印紙代を負担する必要があります。
登録免許税
マンションの売却時には、住宅ローンの完済と抵当権の抹消を行う必要があります。
この抵当権抹消には、登録免許税という税金がかかります。
具体的には、売却する物件の建物と土地それぞれに対して、1000円ずつの登録免許税が課税されます。
また、抵当権抹消の手続きをする際には、一般的には司法書士に依頼します。
そして、司法書士には報酬を支払う必要があります。
報酬額は司法書士によって異なりますが、一般的な相場としては1万円から2万円程度です。
譲渡所得税
不動産を売却する際、利益が出る場合は、その利益に対して課税される税金があります。
この税金のことを譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は、譲渡した不動産の売却額から、購入時の費用や売却時の費用を差し引いた金額に税率をかけて計算されます。
具体的には、以下のように求められます。
譲渡所得＝売却額-（購入額+購入時の諸費用+売却時の諸費用）-特別控除 税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は税率が30.63％となります。
一方、所有期間が5年を超える場合には、税率が15.315％となります。
また、不動産を売却して所得が出た場合は、確定申告が必要となります。
忘れずに確定申告を行いましょう。
引越し費用
マンションを売却する際には、新しい住所に引越しをしなければなりません。
この引越しには費用がかかりますので、予めその点に注意しましょう。
また、離婚時には、夫と妻がそれぞれ別の新居に引越す必要がありますので、それぞれの引越し費用も考慮する必要があります。
引越し費用を抑えるためには、複数の引越し業者を比較検討して、安い業者を見つけると良いでしょう。
また、荷造りを自分で行うことも費用を抑える方法の一つです。
引越し前には、夫と妻が引越しの方法やタイミングについて事前に話し合っておくことをおすすめします。
引越しには多くの準備や手続きが必要ですので、予め計画を立て、スムーズに引越しを進めることが大切です。
まとめ
これまでに述べた通り、マンションを売却する際には手続きや時間がかかります。
しかし、離婚を前提とした売却の場合、事前に売却方法や財産分与について十分に話し合うことで、トラブルなく新しい生活を開始する可能性が高くなります。
また、夫婦の間でトラブルを避けるためには、早めに不動産会社に相談することがおすすめです。
専門家の意見を聞くことで、夫婦の間で合意できるような進め方をすることができるでしょう。
さらに、不動産会社に査定を依頼して、資産の価値を正確に把握することも重要です。
なるべく早く、適切な準備を行うことで、スムーズかつ円満に事が進むでしょう。
