土地の所有者に関わらず、私道に面している場合は、家を建てる際にはいくつかの規制が存在します。
これらの規制は法律で明確に定められているため、その内容を正確に把握することが必要です。
また、以前から私道に建てられた家は法律に特別な例外が設けられており、そのため建物が存在しているからといって自由に新たな建物を建てることができるわけではありません。
私道と建物の建築に関する詳細を説明しますので、しっかりと理解しておきましょう。
私道の特徴
私道は通常、個人や団体が所有する敷地内にある道路のことを指します。
私道には、その性質から他の公共道路とは異なる独自の規制が存在します。
以下では、私道の特徴と規制について詳しく説明します。
私道とはどういった土地
私道とは、特定の個人や法人などが所有している道路のことを指します。
私道は、通常、土地の利用を目的として建設されており、公共の目的ではなく私的利用を目的としています。
私道は、一般的な公道とは異なり、所有者以外の通行が原則として制限されています。
私道は、通行を管理する権利を所有者が持っているため、他の人が勝手に通行することはできません。
ただし、私道と公道を見分けるのが難しい場合もあり、明確な表示や案内がないと通行禁止の情報を伝えることが難しい場合があります。
私道の種類
私道には様々な種類があります。
具体的には、42条1項3号に規定される「既存道路」、42条1項5号に該当する「位置指定道路」、そして43条2項によって定義される「2項道路」が挙げられます。
42条1項3号（既存道路）
第42条1項3号は、1950年11月23日の建築基準法の施行時点、または都市計画区域に編入される前のどちらか遅い時点よりも前に、既に存在していた幅4m以上の道路を指します。
この道路は、国道、県道、市道、区道ではなく、一般的には国や都道府県、市町村あるいは個人が所有していることがあります。
42条1項5号（位置指定道路）
建築基準法に則り、地所所有者が指定された位置に道路を建設することができる42条1項5号に該当する道路は、「位置指定道路」として知られています。
この道路は、土地所有者が造る際に行政機関から位置指定を受けており、建築基準法の規定に適合しています。
最初は民間人によって建設された私道である場合もありますが、役所に申請をして指定を受けるとその後は公道として管理されるようになります。
43条2項（2項道路）
43条2項は、建築基準法が施行された1950年11月23日以前に存在していた幅4m未満の道路や、都市計画区域に組み込まれた際にその時点よりも前に存在していた幅4m未満の道路について定めています。
これらの道路は一般的に「みなし道路」と呼ばれ、みなし道路である条件には次の2つがあります。
まず、既に実際に道路として使用されており、且つ道路に沿って建物が建っていること。
そして、特定の行政機関がこれを指定していることです。
みなし道路は幅4m未満のため、十分な幅を確保することができず、建物の火災時に必要なスペースが確保されないことから、幅4m以内に門や塀などの建物を建てることが制限されています。
建物を建てる場合は道路中心から2mの距離を空ける必要があり、それを指す用語が「セットバック」となります。
そのため、建設を行う際には敷地を後退させる必要があるのです。
持分の種類
私道持分とは、複数の方が所有している私道を利用する際に、それぞれが持っている所有権の割合を指します。
この所有形態には、主に「共同所有型」と「相互持合型」の2つのタイプが存在します。
単独所有型
私道の所有権が分割され、各所有者がその区間について個々に責任を持つことを言います。
通常、他人の土地を自分の土地に通行するための権利である「地役権」が設定されていることが一般的であり、地役権がなければ他の私道所有者の土地を通ることはできません。
地役権に代わる形で、書面による合意書を締結して通行を認めている場合もあります。
また、相互持合型の場合、一部の私道を個別に所有することができるので、他の私道所有者から許可を得る必要なく土地の売却が可能となります。
共有型
複数の個人が共有している私道についてお話します。
私道の共有者たちは、私道の管理を共同で行っています。
私道の共有者たちが持つ割合は、その私道に面している建物の数で均等に分配されることが一般的です。
例えば、1本の私道を4つの建物が共有している場合、それぞれが1/4の持分を有することになります。
私道の持分を持っていると、他の共有者の許可を得ることなく私道を通行できます。
しかし、私道の掘削工事を行う場合には全ての共有者の許可が必要となり、1人でも反対する共有者がいると工事は行うことができません。
まとめ
家を建てる際には、土地が私道に面している場合でも、基本的には建築が可能です。
ただし、建築基準法により、建物の敷地は通常4m以上の道路に2m以上接する必要があります（これを「接道義務」と言います）。
この接道義務を満たしていない土地には家を建てることができません。
しかし、道路幅が4m未満の場合でも、土地の一部を私道として幅を4m以上にすることで（これをセットバックと言います）、建築基準法上の道路として認められる場合があります。
これにより、接道義務を満たすための条件をクリアすることができるのです。
家を建てるためには、私道への接道が条件となりますが、その際には私道の所有者からの同意も必要です。
私道がみなし道路として認められている場合は、接道義務を満たしていると見なされます。
ただし、私道が位置指定道路であるかどうかによっても接道義務の適用が異なります。
私道が位置指定道路として承認されるには、一定の条件を満たす必要があり、さらにその際にも私道所有者からの同意が不可欠です。
