土地の相続により複数の受け取り手がいる場合、分筆手続きが必要となります。
分筆とは、1つの土地を複数の所有者に分割することを意味します。
以下では、分筆手続きに必要な書類や手続きを詳しくご説明いたします。
相続で土地を分筆
相続が発生して土地を相続する際、分筆が必要となる理由やメリットを紹介します。
分筆とは
分筆登記とは、法的に土地を分割し、複数の所有者に分ける手続きのことを指します。
通常、土地は登記上で1つのまとまった単位として登録されていますが、相続などの理由で土地を複数の人で共有する場合は、分筆登記が必要となります。
基本的に、どのような土地でも分筆登記は可能ですが、土地の境界が明確に定まっていない場合は、分筆登記は行えません。
すなわち、土地の境界を明確に定めることが分筆登記の前提条件となります。
分筆をして出来る事
分筆をする目的としては、以下のような理由が考えられます。
固定資産税や相続税、贈与税などの税金が安くなる
土地を分割して所有権を分けておくと、節税のメリットがあります。
例えば、固定資産税などの税金は、土地の評価額に基づいて算出されます。
そのため、土地が広い場合や主要道路に面している場合など、利便性の高い土地は税金額も高くなります。
しかし、土地を分割して面積を小さくすれば、評価額も下がる可能性があり、税金額が低くなることがあります。
さらに、固定資産税以外にも、相続税や贈与税などの税金額も土地の評価額に大きく影響されます。
ですから、分筆をして土地の評価額を下げておくと、これらの税金額の軽減につながる可能性があるのです。
住宅ローンが組めるようになる
複数の人が相続した土地は、それぞれが自由に使用するために、分割・分筆手続きを行います。
住宅ローンを組む場合、土地には抵当権が設定されます。
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、土地や建物を担保とする権利のことです。
もし分筆手続きを行わないままローンを組むと、登記されている土地全体に対して抵当権が設定されます。
抵当権が付いたままの土地では、金融機関からは「二重ローン」として判断され、ローン審査が通りにくくなってしまいます。
このため、土地の分筆手続きは、ローンを組む前に行っておくことが重要です。
異なる権利関係や地目を登記できる
土地の一部を売却したり、土地を分割して別々に所有権を登記したい場合、分筆登記が必要です。
分筆登記を行うことで、異なる権利関係や地目を個別に登記することができます。
土地の登記には、土地の用途を示す「地目」という項目があります。
土地は「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」などの地目に分類されます。
もし、一筆の土地の中で地目を分けたい場合は、まず分筆登記を行い、その後で地目を変更する必要があります。
例えば、 農地として使っていた土地の一部に家を建てることになった場合、その土地をまず分筆登記し、その後で地目を「宅地」に変更しなければなりません。
分筆登記をしない場合、住宅として利用するために必要な法的手続きを完了することができません。
不合理分割とは
土地の分割を行う際には、適切な分割をするように注意しましょう。
ただし、税金の節税だけを目的とした分割は、「実質的に存在しない、または合理的でない分割」と見なされ、認められない場合があります。
さらに、以下のような場合には、法的に分割が認められないことが多いようです。
・道路のない土地を存在するように偽る場合 ・不規則な形をした土地の分割 ・一つの土地が周囲との接道幅が2メートル未満となり、建築基準法で定められた接道義務を満たさない場合 以上のような場合には、法的に分割が認められない可能性がありますので、注意が必要です。
分筆の流れや方法
ここでは分筆の流れや方法を見ていきましょう。
分筆の流れ
分筆をするには、まず土地の境界を確定させなければなりません。
境界がはっきりしていない場合、申請は受け付けられません。
そのため、まずは境界の部分に杭を打つ必要があります。
次に、土地家屋調査士に相談したり依頼したりして、法務局や役所に現地調査をしてもらいます。
この調査では、地籍の詳細や、一筆地の測量が行われます。
そして、地積の測定や地籍図の作成などが行われ、分筆案の作成に進みます。
分筆案の作成が完了したら、境界標を設置し、登記書類を作成します。
これらの作業がすべて終わった段階で、登記所に送付して登記申請を行います。
登記手続きが完了すれば、分筆が正式に完了します。
申請に必要な書類
分筆の登記申請をする際には、いくつかの書類が必要です。
まずは、申請書が必要です。
申請書には、分筆の目的や詳細な情報を記入する必要があります。
また、筆界確認書も必要です。
筆界確認書には、境界の位置や形状が明確に示されている必要があります。
筆界確認書には、境界確認書、境界の同意書、境界の協定書の3点が必要です。
さらに、地積測量図も必要です。
地積測量図には、分筆する土地の正確な面積や形状が示されている必要があります。
地積測量図は、専門の測量士によって作成されるため、その作成費用も考慮する必要があります。
最後に、現地案内図が必要です。
現地案内図には、分筆する土地の周辺の環境やアクセス方法が詳細に示されている必要があります。
これにより、登記官が分筆の申請内容を理解しやすくなるため、類似の土地との混同を避けることができます。
なお、代理申請をする場合は、さらに代理権限証書（委任状）が必要となります。
代理権限証書には、代理人の氏名や代理権限が明記されている必要があります。
これにより、代理人が正当な権限を持っていることが確認できます。
これらの書類を正確に準備し、分筆の登記申請手続きを進めることが重要です。
登記官が申請内容を確認し、適切な手続きを行うことで、スムーズに分筆が完了することができます。
分筆したその後はどうなる
登記手続きを行う際には、分筆の申請が必要です。
分筆とは、土地を分けて新たな地番を付けることを指します。
具体的には、土地の住所や地番などの表示や所有者名が変更されます。
地番は、市区町村が土地ごとに付ける番号であり、住居表示とは異なります。
例えば、1丁目2番の土地を3つに分筆する場合、新たに「1丁目2番1」「1丁目2番2」「1丁目2番3」といった地番が付けられます。
地番が変わっても、必ずしも住居表示が変更されるわけではありませんが、分筆後の土地について登記を行う際には、新たな住居表示が必要になります。
なお、分筆によって抵当権に変更はありませんので、抵当権の申請は別途行う必要があります。
分筆に必要な費用
土地を分筆するには費用が必要です。
測量の料金
通常、測量費用は40万円以上かかります。
さらに、筆界確認書を作成するためにも費用が必要です。
また、官民境界確定図の作成や境界標の設置にも費用がかかります。
これらの費用の最低額は、それぞれ10万円以上です。
ただし、土地の境界線が確定している場合、筆界確認書や官民境界確定図の作成費用は発生しません。
しかし、正確な境界線が確認できない場合や、1980年以前に作成された地積測量図である場合は、境界線の確定が必要になります。
その際には、上記の費用が必要となります。
登記の費用
登記申請費は通常、5万円から支払われる金額が一般的であり、さらに登録免許税も別途支払う必要があります。
もし自分で登記申請を行うことができるなら、専門家に依頼する費用を節約することができます。
登録免許税とは
登録免許税は、土地や建物などの登記や登録が行われる際に課される税金のことです。
具体的には、土地や建物の価格を基にして計算される税金であり、固定資産税評価額や登記官認定価額に一定の税率を掛けることで算出されます。
ただし、土地の所有権の移転登記と新築または購入による登記では、税率が異なる場合があります。
また、一部の場合では、価格や重量に応じた一定の税率を適用する代わりに、一律の定額で税金が決められることもあります。
まとめ
身内で相続した土地を分ける場合には、必ず土地の分筆手続きを行う必要があります。
ただし、分筆の申請を行う際には、計画的に行動することが重要です。
なぜなら、無計画に行き当たりばったりで申請を行うと、申請が認められずに手間と費用を無駄にしてしまう可能性があるからです。
せっかく相続した土地ですから、正しく分筆手続きを行い、自分や家族のために有効活用しましょう。
分筆手続きとは、土地を所有者ごとに区分する手続きのことです。
これにより、各所有者が自分の土地を独立して管理することができます。
まず、分筆手続きを行うには、市区町村役場に申請をする必要があります。
申請書類は、土地の調査図面や所有者の住民票などが必要となりますので、事前にそろえておくことが重要です。
また、手続きには申請料や登記手数料がかかることも覚えておきましょう。
申請書類を提出した後は、役場側で審査が行われます。
分割が認められれば、地番が変更され、新たに登記簿が作成されます。
そして、各所有者には新たな土地の所有権証書が交付されます。
この証書は、土地の所有を証明する重要な書類ですので、大切に保管してください。
分筆手続きがすんだ後は、各所有者は独自に土地の利用や管理を行うことができます。
たとえば、家を建てる、売却する、貸すなど、自分の意思に基づいた使い方ができるようになります。
身内で土地を分ける際には、分筆手続きを忘れずに行いましょう。
正しい手続きを行うことで、無駄なトラブルや費用を避けることができます。
自分や家族のために、有効に土地を活用しましょう。
