土地を相続することになり、相続した土地の価値がどれくらいなのか気になると思います。
実は、土地の相続評価額は「路線価」というものを基に算出されます。
路線価とは、土地の価格を示す指標です。
路線価を調べる方法を理解し、路線価図の読み方をマスターすることで、相続した土地のおおよその価値を把握することができます。
まず、相続した土地の価格を評価する基準についてご説明します。
路線価
国税庁は、相続税や贈与税を計算するための「財産評価基準」というものを毎年公表しています。
この財産評価基準は、相続や贈与によって手に入れた財産を評価する場合に適用される基準です。
つまり、相続した土地の価格もこの財産評価基準に基づいて評価されるわけです。
次に、土地の評価方法についてご説明します。
相続税や贈与税は、もらった財産の価格を基に税額を計算します。
現金や預金の場合は簡単ですが、土地の場合は価格をどのように計算すればよいでしょうか。
土地の評価には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の２つの方法があります。
どちらの方法を適用するかは、土地の所在地によって決まります。
路線価方式
路線価方式は、土地を評価する際に「路線価」というものを使用する方法です。
対象となる土地が路線価地域に該当する場合、つまり市街地や住宅地に位置する場合は、路線価方式を使って評価されます。
路線価とは、道路に面した標準的な土地の1㎡あたりの価格を示しており、千円単位で表記されています。
路線価方式では、評価額を計算するために「路線価（千円/㎡）×地積（土地の面積：㎡）」という式を用います。
また、路線価は道路ごとに定められており、評価の基準額が設定されているのが特徴です。
つまり、土地が面している道路によって評価額が異なることになります。
以上が「路線価方式」の説明です。
路線価方式を使って土地の評価額を算出するためには、まず相続した土地が路線価地域に該当するかを確認し、該当する場合は該当する道路の路線価を調べ、面積と掛け合わせて概算額を算出します。
これによって、相続した土地のおおよその価値を把握することができます。
路線価の調べ方とは
路線価の調べ方は、国税庁のホームページを利用することができます。
具体的な方法を説明します。
まずはじめに、調べたい地域の情報を入力する必要があります。
例えば、平成30年における「東京都中央区銀座４丁目６−１６」にある銀座三越の土地を調べたい場合、その住所を入力します。
入力した住所に対して、該当地域の路線価が表示されます。
ただし、銀座4丁目交差点付近は商業地として非常に高い価値があるため、他の地域よりも高い路線価が設定されている可能性があります。
路線価は、公示価格に対して0.8倍となるように均衡化が図られていますが、地域によっては格差が存在することもあります。
路線価は、標準的な宅地を想定した価格とされているため、正方形や長方形の整形地をイメージすると良いでしょう。
実際の評価額は、「路線価×地積×補正率」として計算されます。
補正率は、土地の形状などを考慮して評価を補正や減額するための規程が相続税法の中で定められています。
また、路線価は通常「路線価図」として地図上に表記されています。
この図は、国税庁のホームページ「◯年分 財産評価基準」の中で、県別に公表されています。
一方、路線価の定めがない地域では、「倍率方式」という方法が使われます。
倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税の評価額を求める方法です。
具体的な倍率は、「評価倍率表」として定められており、「一般の土地等用」「大規模工場用地用」「ゴルフ場用地等用」の３種類が用意されています。
倍率方式では、土地の形状による補正は行われず、倍率をかけるだけで相続税評価を求めることができます。
これらの評価方法によって、土地の価値が評価されます。
路線価や倍率方式の調査を通じて、相続税などに関連する土地の評価額を把握することができます。
路線価図の読み方
路線価図を使用して、特定の場所の路線価を確認する方法についてご説明します。
例として、銀座三越を見つけたとしましょう。
この場所は、四方を道路で囲まれ、同じ道路にも２種類の路線価が設定されているという複雑な状況です。
表記方法と数値の意味
銀座三越の南東側道路に面した部分の路線価は、「9,150B」と表記されています。
最初の数値は千円単位で表された路線価を示しています。
つまり、この部分の路線価は、１平方メートル当たり9,150,000円と評価されていることがわかります。
また、「B」は借地権を相続する場合の路線価に対する割合を示しています。
地図の上部にある表を参照すると、この割合は80％であることがわかります。
さらに、「9,150B」は、「＝」（二本線）が描かれた無地の楕円形で表示されています。
この図柄は、借地権割合と同じく、地図の上部で説明がされています。
確認すると、これは高度商業地区の表示であり、道路に面する場所全体に適用されることを意味しています。
複数の路線がある場合は、奥行きの補正率を乗じて最も高い金額の路線価が評価されます。
土地評価の方法
土地が四方を道路で囲まれている場合、土地の評価は、それぞれの路線価のうちで最も高い路線価を基に行われます。
ただし、各路線価は奥行きに応じて補正された上で比較されます。
まとめ
以上が、相続土地の評価方法や路線価図の見つけ方や読み方についての説明でした。
なお、相続税は場所によっては高額になることもありますが、路線価は公示価格に対して0.8倍となるように均衡化されています。
つまり、土地の相続税評価は、公示地価の概ね8割に減額されるように設定されていることがわかります。
