不動産取得税は、不動産を購入する際や交換や贈与を受けた際に、都道府県に対して支払う税金です。
この税金は、毎年課税される固定資産税とは異なり、一度だけ支払われます。
ただし、その額は非常に高額ですので、不動産を取得する前に、計算方法を知っておき、納税する際に慌てないようにすることが重要です。
基本的な計算方法
不動産取得税の税額は、不動産の固定資産税評価額に税率をかけることで計算されます。
基本的な税率は4％です。
ただし、この4％の税率は主に店舗や事務所などの建物に適用されます。
土地や住宅用の建物については、税率が3％に軽減されます。
一般的に土地の固定資産税評価額は、その時の市場価格の70％程度とされています。
建物の場合は、その評価額は50～60％程度と言われています。
居住用不動産については特例がある
居住用の建物やその敷地には、不動産取得税の額を抑えるための特例がいくつも設けられています。
一定の要件を満たす必要はありますが、大きな物件や古い物件でなければ、ほとんどの住宅に対して適用されます。
具体的な特例は以下の通りです。
①新築の居住用建物の場合： 建物の固定資産税評価額から1,200万円を控除することができます。
もしもその建物が認定長期優良住宅に該当する場合には、控除額が1,300万円に増えます。
適用対象となる建物は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のものに限られます。
マンションでもこの特例の適用が可能ですが、床面積の計算においては、専有部分に加えて共用部分も考慮し、その面積を按分して判断する必要があります。
②中古の居住用建物の場合： 建物の建築時期に応じて、最大1,200万円を控除することができます。
この特例も、適用対象の建物は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であり、耐震基準を満たす必要があります。
不動産取得税の計算方法と具体例
不動産取得税は、不動産を購入した場合に支払われる税金です。
具体的な計算方法と、5,000万円で新築一戸建てを購入した場合の税額を計算してみましょう。
まず、土地の不動産取得税額は次のように計算されます。
取得した土地の固定資産税評価額を1/2にして、税率（3％）をかけます。
例えば、固定資産税評価額が1,500万円の場合： 1,500万円 × 1/2 × 3％ ＝ 225,000円 この金額から控除額を計算します。
住宅用の土地である場合、控除額は以下のようになります
控除額①：45,000円 – 控除額②：1,500万円 ÷ 120平方メートル（土地1平方メートル当たりの価格） × 1/2 × 100平方メートル × 2（住宅の床面積の2倍） × 1（住宅の持分） × 3％ ＝ 375,000円
この場合、控除額①よりも控除額②の方が大きいため、土地の不動産取得税はゼロとなります。
次に、建物の不動産取得税を計算します。
建物の固定資産税評価額から取得時の固定資産税評価額を引き、税率（3％）をかけます。
例えば、固定資産税評価額が1,600万円で取得時の固定資産税評価額が1,200万円の場合： （1,600万円 – 1,200万円）× 3％ = 120,000円 以上より、5,000万円で新築住宅を取得した場合の不動産取得税は、土地の税額がゼロで、建物の税額が12万円となります。
軽減措置を受けるための手続き
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、都道府県へ申告を行う必要があります。
通常、マイホームを購入する際には、建築会社や不動産会社の担当者が書面を用意してくれることが一般的です。
もしも申告を忘れてしまった場合でも後から手続きすることができる場合もありますので、納税通知書が送られてきた場合には、すみやかに所轄の都道府県の窓口に問い合わせを行ってみましょう。
まとめ
マイホームを購入する際には、必ず不動産取得税の計算対象となります。
ただし、特例を受けることにより、税額がほとんど発生しない場合もありますが、その際には事前の申告が前提となります。
マイホームの購入時には不動産取得税がかかることを覚えておき、特例を受けるための手続きが必要であることを忘れないようにしましょう。
