一部の不動産取得に伴って支払われる税金、その名も「不動産取得税」について詳しく説明します。
不動産取得税は、不動産を取得した際に支払わなければならない税金です。
ただし、不動産を購入する場合だけでなく、建物を建てる場合や不動産を贈与によって受け取る場合にもこの税金が発生します。
不動産取得税は、実際に不動産の取得が行われた時点で課税されます。
したがって、登記手続きの完了や登記申請の有無は関係ありません。
算出方法
不動産取得税は、以下の式によって算出されます。
不動産取得税 = 課税標準金額 × 税率 この「課税標準金額」とは、固定資産税の評価額を指します。
固定資産税の評価額は、毎年届く納税通知書に記載されているか、市役所で交付される固定資産評価証明書で確認することができます。
また、住宅を建てるために土地を取得した場合には、特例によって固定資産評価額の半分を課税標準金額とすることができます。
税率
不動産取得税の税率は、取得する不動産の種類によって異なります。
どのくらいの率で課税されるかは、以下のように分かれます。
不動産取得税の税率と特例
不動産を取得する際には、税金として不動産取得税が発生します。
その税率は、土地の取得や住宅の取得によって異なります。
土地の取得の場合は税率が3%、住宅である建物の取得の場合も3%ですが、住宅ではない建物を取得する場合は税率が4%となります。
ただし、上記の税率は平成20年4月1日から平成33年3月31日までの期間に適用されるものであり、不動産取得税の納税をする場合は対象期間であるかを必ずご自身で確認してください。
また、不動産取得税が一切かからない特殊な場合もあります。
課税標準金額が一定額未満であれば、特別に不動産取得税が免税されます。
具体的な金額は以下の通りです。
土地の場合は10万円、建物の新築・増築・改築の場合は23万円、売買などで建物を取得した場合は12万円が免税の対象です。
なお、建物に関しては1戸につき判断されます。
不動産取得税を少なくするための方法もあります。
他の税金と同様に、不動産取得税にも軽減措置が設けられています。
具体的には、新築住宅の場合、中古住宅の場合、土地の場合によってそれぞれ異なります。
新築住宅の場合、以下の条件を満たすと不動産価額から1,200万円が控除されます。
条件は、貸家の場合は床面積が50㎡〜240㎡、貸家以外の場合は床面積が50㎡〜240㎡です（ただし、一戸建て以外の新築住宅は40㎡〜240㎡となります）。
以上の条件を満たすと不動産取得税の計算式は以下のようになります。
具体的には、不動産の価額から1,200万円を差し引いた金額に対して税率を乗じたものが、支払うべき不動産取得税の金額となります。
不動産価額が1,500万円とした場合、控除の有無によって支払う不動産取得税の金額が異なります。
この例では、建物の種類を住宅とし、税率を3%とすることにします。
もし控除がない場合、新築住宅で床面積が300㎡の場合を考えてみましょう。
不動産価額が1,500万円なので、免税は適用されません。
また、床面積が300㎡では減税の要件にも当てはまらないため、通常の計算式を用いて不動産取得税を算出します。
計算式は以下の通りです。
不動産取得税 ＝ 1,500万円 × 3% ＝ 45万円 したがって、控除がない場合には、45万円の不動産取得税を支払うことになります。
一方、控除がある場合を考えましょう。
新築住宅で床面積が200㎡と仮定します。
この場合、減税の要件に当てはまり、控除の対象となります。
計算式は以下の通りです。
不動産取得税 ＝ （1,500万円 － 1,200万円） × 税率 ＝ 300万円 × 3% ＝ 9万円 控除がない場合と比べると、36万円（＝45万円 － 9万円）もの差が生じることになります。
また、中古住宅の場合には、減税を受けるために以下の条件を満たす必要があります。
減税措置について
個人が居住用として利用するために購入した中古住宅には、一定の条件を満たすと、不動産取得税の控除が適用されます。
具体的には、床面積が50㎡～240㎡であることや、昭和57年以降建築された中古住宅であること、または昭和56年以前の住宅であっても新耐震基準に適合していることが必要です。
控除額は、新築時期によって異なります。
昭和48年1月1日から昭和50年12月31日までの新築住宅には230万円、昭和51年1月1日から昭和56年6月30日までの新築住宅には350万円、昭和56年7月1日から昭和60年6月30日までの新築住宅には420万円など、新築時期に応じた金額が設定されています。
不動産取得税の減税は、控除額を不動産価額から差し引いて課税標準金額を算出することで行われます。
ただし、土地の場合は、土地に立っている建物が減税措置の対象となる新築住宅または中古住宅である必要があります。
土地の減税額は「450,000万円」または「1㎡あたりの単価×床面積（最大限度200㎡）の2倍×3%」のいずれか高い金額が控除されます。
以上が不動産取得税の減税措置の概要ですが、土地の減税については要件がやや複雑であり、専門家のアドバイスや確認が必要です。
まとめ
不動産取得税は各種の減税措置が設けられています。
購入時に一度だけ課税されるため、できるだけ減税の恩恵を受けるように心掛けましょう。
